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[原創觀點] 土地測評:漲1500元/㎡ 劃片二實小分校 最高18.9億涵江地王航拍

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發表於 2020-10-25 15:16:46 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閲讀模式

------塘北地塊拍賣——莆房網航拍全景 --------
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  PS拍-2020-23號(PS拍-2020-23號(塘北地塊二十一)位於涵江區塘北路與公園西路交叉處,尚書公園旁,自帶劃片文件,劃片涵江區第二實驗幼兒園分園、涵江區第二實驗小學塘北校區,周邊還有莆田14中、莆田17中等學校環繞,周邊商圈環繞,成熟塘北片區展勢頭強勁,已經成為涵江最受歡迎的片區。該地塊限價12000元/㎡,評估總價12億+,最高限價18.9億,是面積、毛坯單價最高的涵江雙料地王。
  相對塘北片區當初限價1.05萬/㎡(當初限價1.05萬/㎡(如今限價1.2萬/平米,已漲1500元/平米))的融創時代涵城、保利紫荊公館、聯發尚書第熱銷售罄,只剩武夷木蘭都少量餘房,塘北熱銷就是對該片區價值最好的證明。據悉,該地塊已經吸引建發、綠地、保利、正榮等10幾家房企的意向關注,全城期待。



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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:47 | 只看該作者

  特殊要求:
  1、該宗地應無償配建:一所15班幼兒園(於B地塊西南側設置,用地面積應≥6300m2,計容建築面積≥4000m2)、社區服務站(於B地塊設置,計容建築面積約1000-1300m2)、社區衞生服務站(於B地塊設置,計容建築面積約150-220m2)、居家養老服務站(於B地塊設置,計容建築面積≥200m2,且按每百户不少於20m2,不足百户按百户計)、社區衞生室(於A地塊設置,計容建築面積≥30m2)、居家養老服務點(於A地塊設置,計容建築面積≥100m2,且按每百户不少於20m2,不足百户按百户計)。應配建:健身活動室(於B地塊設置,計容建築面積≥300m2)、社區終端共同配送站(A與B地塊均應設置,可與物業合設,或設置自提櫃)、鄰里商業(於A地塊集中設置鄰里商業,計容建築面積>1000㎡且≤2500m2;於B地塊集中設置鄰里商業,計容建築面積>2600m2且≤2800m2)、文體活動室(於A地塊設置,計容建築面積≥200m2;於B地塊設置,計容建築面積≥715m2)、文體活動場地(於A地塊設置,用地面積≥300m2;於B地塊設置,用地面積≥1100m2)、物業管理用房(A與B地塊按《福建省物業管理條例》(2019版)規定各自配置)、通信接入機房(於A地塊設置,建築面積≥100m2;於B地塊設置,建築面積≥200m2)、生活垃圾收集點(A與B地塊均應設置,服務半徑≤70米)。社區服務站、社區衞生服務站、居家養老服務站、健身活動室等社區級公共服務設施應集中設置,並設置明顯對外出入口;社區衞生室、文體活動室、居家養老服務點應集中設置;以上公共服務設施建築面積均為淨面積不含公攤。
  2、該宗地配建的幼兒園、居家養老服務站、居家養老服務點、社區衞生室、社區服務站、社區衞生服務站無償交付莆田市涵江區人民政府或其指定單位,所涉及不動產產權一併辦理給涵江區人民政府(其中幼兒園產權辦理給涵江區教育局)。
  3、該宗地配建的公共配套服務設施應與住宅首期建設項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。該宗地內規劃城市道路及其地下空間今後應騰退給涵江區政府,並由涵江區政府負責建設,地塊內其他規劃建設應與城市道路用地建設有效銜接。
  4、該宗地採取“限地價+控房價+公證搖號”方式出讓,即地價最高限制價格為189000萬元,競買人報價不超過最高限制地價的,按價高者得原則確定競得人;當報價達到最高限制地價後,競買方式轉為公證搖號。
  5、該宗地商品住房(毛坯)最高銷售均價不超過12000元/平方米。

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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:48 | 只看該作者
  地塊整體規劃評估:
  該地塊佔地面積124637.21㎡(約187畝),規劃容積率容積率>1.0且≤2.5,自帶零售商業、分為3個建築限高分區,分別為90米、80米、54米,商業+幼兒園+住宅+停車場項目,可打造涵江塘北中心近2百畝大盤住宅。


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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:49 | 只看該作者
  地塊交通條件評估:
  該地塊位於涵江區塘北路與公園西路交叉處,周邊有工業路、新涵大街、國歡路、六一路、湖園路、南路等交通主幹道,交通便利。有213、238等公交車等。




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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:50 | 只看該作者

  PS拍-2020-23號地塊SWOT評估
  優勢分析:
  ①涵江超繁華塘北地段,塘北最後一批地,超熱銷超搶手地段!塘北基本無房可賣,物以稀以貴,涵江新地王即將誕生。
  ②該地塊自帶蓋印文件:劃片涵江區第二實驗幼兒園分園、涵江區第二實驗小學塘北校區,周邊還有涵江區第二實驗小學、國歡小學等、莆田十四中、莆田十七中等、教育配套資源豐富。
  ③地塊周邊有駿乘商圈、凱旋商圈、利通商圈、沃爾瑪商圈、六一路商圈、工業路商圈、高林街商圈、水韻城商圈等,商業繁華觸手可及,不用等待。
  ④塘北近幾年樓盤,只剩下武夷木蘭都少量餘房,基它已售罄,基本無競爭對手,塘北人氣又大,後期銷售壓力不大。
  。
  ⑤家門口的尚書公園,周邊還有西河公園、河濱公園、人民公園、濱江公園等,環境好,地段好,交通也好,生活十分便利,宜居,深受涵江人民的喜愛。

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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:51 | 只看該作者

  劣勢分析:
  ①涵江第一次限價1.2萬/平米,政策多變,未來銷售,存在不可確定性。
  ②地塊面積187畝,地塊評估價12億+(涵江地王),門檻高,需要開發商有一定的操盤實力。
  ③地塊預留城市道路和公共道路,無償配建幼兒園等公共服務設施,回購塘北路絕佳地段2棟安置房和底商,影響後期利潤。
  ④該地塊4.5的容積率,相對普遍2.6住宅偏高了,加上底商,荔城大道、延壽路主幹道,噪音、舒適度等居住環境略有影響。
  ⑤據莆田房地產協會會議消息,該地塊已經吸引10幾家開發商意向開發,多家房企勢在必得,即將刷新涵江樓面價、總價雙料地王,拿地成本高,而且限高54、80米,影響開發商後期利潤。

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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:52 | 只看該作者
 機會評判:
  塘北地塊二十一是涵江最中心、最優質、樓盤又少,塘北最後一批地,又自帶劃片文件學區房,旁邊幾大商圈環繞,尚書公園等生活配套齊全,深受剛需、改需的喜愛,涵江人氣之王。


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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:53 | 只看該作者

  威脅評判:
  涵江1.2萬地王后期銷售不確定因素,以及大量的塘北二手房,將會給銷售帶來衝擊。

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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:54 | 只看該作者
  PS拍-2020-23號涵江地塊周邊配套:
  教育配套:劃片涵江區第二實驗幼兒園、涵江區第二實驗小學塘北校區,周邊還有涵江區第二實驗小學、國歡小學等、莆田十四中、莆田十七中等。
  醫院配套:涵江醫院
  生活配套:駿乘商圈、凱旋商圈、利通商圈、沃爾瑪商圈、六一路商圈、工業路商圈、高林街商圈、水韻城商圈等



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 樓主| 發表於 2020-10-25 15:16:55 | 只看該作者
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